來源：中國證券報 作者：戴小河
最嚴調控令下滬深房價仍上漲 人口老齡化影響三四線樓市
北京樓市調控進一步升級，對于二套房認定上“認房又認貸”，并將二套房首付比例提至60%，使得正在辦理交易手續的買家一夜之間“哀鴻遍野”。首付比例上升30%意味著需多繳納二三百萬的現金，許多人因此周轉不開。不過，那些尚未成交的賣家則悄悄“撤單”，他們認為，在這樣的局面下，房租必然上漲，在家收租金也不錯。反觀上海和深圳，同樣的政策已出臺半年，房價仍舊小幅上漲。
滬深房價仍小幅上漲
3月21日，馬庫斯在鏈家地產位于浦東的一家門面簽下合同，將自己住了10年的兩室兩廳賣掉了。
馬庫斯是一名德國人，2005年拖著一只行李和300萬元存款，漂洋過海來到浦東。他拿出100萬元付了首付，剩下200萬元經營紅酒生意。十多年過去了，200萬元早被馬庫斯虧得顆粒不剩。如今，他以1125萬元賣掉房子，打算回國休養生息。
遠在千里之外的深圳，羅湖一家房屋中介的經理伍盛今天也感到開心。一位業主在2016年11月掛出的一套兩室一廳，終于以920萬元的價格成交，而當時的掛牌價為870萬元。
上海、深圳兩地曾分別于2016年的11月和10月出臺嚴苛的調控政策，均是“認房又認貸”，只要有個人貸款記錄，不分地域、不分是否已還清，一律認定為二套房，需繳納70%的首付。
在這樣的高壓政策下，多數買房者認為房價會掉到“半山腰”，但事實證明他們都錯了。上海和深圳的鏈家區域經理告訴中國證券報記者，調控政策出臺后，兩地房價迄今漲幅約為5%-10%。
反觀新政出臺4天后的北京，違約的案例如雨后春筍般冒出，主要是繳不起首付了。“這幾天我和同事接手的違約案子就有4起。一下子多拿30%的首付，意味著多出二三百萬元，真的周轉不開。此前瘋狂的買家，現在則瘋了似地要求賣家退定金，個別不負責的小中介還跑得無影無蹤。”我愛我家北京積水潭地區的一位銷售經理表示。
安居客房價數據顯示，截至3月14日，北京二手房均價首次突破6萬元大關，達到60382元/平方米，環比上漲1.4%，同比上漲43.5%。2014年走出低迷期后，北京房價連續3年走高。
分區域看，東城、西城兩區二手房均價均已突破10萬元，分別為115342元/平方米和128047元/平方米；通州均價也已突破5萬元關口，達到50968元/平方米；單價3萬以下的行政區，僅有平谷、延慶和密云。
三四線樓市值不值得投資？
由于大城市的調控力度日益升級，放棄在一線購房計劃的買家，是否會回到三四線城市購房？或者是放棄在三四線的購房計劃，維持在一線城市的“處女貸”身份？中國證券報記者采訪的多位業內專家預測，人口回流返鄉的可能性會更大一些。這也讓三四線房市成為投資的熱點。然而，價格遠低于一線的三四線樓市，未來到底是價值洼地，還是投資“大坑”呢？
從近期的新聞報道當中已經可以很明顯地感受到三四線城市房價升溫。今年1-2月，全國房地產開發投資0.99萬億元，名義同增8.9%，增速比2016年全年提高2%，超出市場預期。三四線城市新房銷售同比大幅增長。不少地區甚至也仿效一二線城市，開始了不動產限購措施。3月以來，河北涿州、淶水，浙江嘉善、安徽滁州等市，張家口崇禮區等地已相繼出臺或升級限購、限貸政策。
不過，大都市圈周邊的三四線樓市銷售火爆主要是一二線城市房市調控后的外溢效應。京滬深等地購房門檻提高之后，大量購房需求向周邊外溢和擠出，而且當前房地產政策“因城施策”，三四線城市繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利，短期內造成了三四線城市樓市的火爆。
房地產經濟專家孫驍驥認為，如果排除掉熱錢炒房的因素，長期來看，依靠三四線原有居民的投資需求，并不能撐得起三四線城市的樓市。他表示，在未來相當長的時期內，城鎮人口的老齡化速度將加快。預計到2020年，我國老年人口將達2.48億，并在5年之后徹底進入高齡化社會。老年人越多，意味著整個社會購房的需求越低、消費能力越低。目前，中小城鎮的建設和開發在持續加速，但人口結構卻在不斷老化，這說明未來的三四線城市房屋供給會因城鎮化的加速而不斷增多，購房需求則會因人口老齡化而大幅縮水。在供需關系作用之下，未來三四線城市樓市價格的增幅有限，并且有下跌的可能。
孫驍驥表示，中國的樓市，目前已經呈現出雙重的“兩極分化”：一二線和三四線城市價格的分化，三四線城市之間的價格分化。長期來看，中國未來的城市格局是“城邦化”，只有在京滬深等“城邦”周圍的中小城鎮，受惠于大城市的房價溢出效應，才經得起價格的長期考驗，這些地區才是所謂的“價值洼地”。
貨幣政策可能適度收緊
多位業內人士認為，考慮到三四線城市土地庫存規模仍在高位，中央政府去庫存思路短期難有扭轉；而去庫存需與信貸端相配合，預計三四線市場按揭投放規模不會出現明顯收窄。
中原地產首席分析師張大偉認為，這一輪樓市價格漲起來其實是因為信貸超發、資產荒。從2014年“9·30”開始，持續一輪又一輪的刺激，預測后市還是看這波潮水會不會繼續。
華創債券團隊也指出，貨幣寬松的環境不改變，難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在于2014年9月30日，央行全面放松房地產信貸。盡管各地此前放松房地產相關政策對房價上漲起到推波助瀾的作用，但寬松的貨幣環境仍是房價上漲最堅實的基礎。而且目前房地產貸款在銀行資產中仍屬于最優質的資產，銀行很難主動收緊房地產信貸。所以貨幣政策如果不適度收緊，房地產市場的調控政策就很難見效，因此后期貨幣政策也可能適度收緊。
不過，海通證券姜超有不同看法。他預測2017年上半年的經濟增速壓力有限，因為地產銷售對投資還存在滯后傳導，存貨周期還在發生作用，去杠桿影響還未開始。但到2017年下半年，存貨周期應已結束，地產投資或面臨大幅跳水，而去杠桿將傳導進實體經濟，屆時經濟或有極大的下行風險。如果美國大幅降低企業所得稅稅率至15%，中國還繼續助推地產泡沫，那么制造業和資本或許會大幅流失，而美國持續加息或會刺破中國地產“泡沫”。
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